Как купить недвижимость в Италии? Счета нет, ВНЖ нет.

Первый шаг — вовсе не банк, а итальянский налоговый код (codice fiscale). По сути это аналог ИНН: без него не зарегистрируют предварительный договор и не дадут выйти на нотариуса. Мне довелось помогать подруге с покупкой квартиры в Пьемонте в 2025 году: она записывалась через консульский портал Prenot@Mi, приехала с загранпаспортом и анкетой, через 18 дней код уже был. С банковским счётом история сложнее. На практике он обязателен, потому что нотариусы и продавцы принимают только безнал. Итальянские банки сейчас почти не открывают счета гражданам РФ без ВНЖ — отделения Intesa и UniCredit запросто отказывают. Из рабочих вариантов у моих знакомых были счёт в Армении или Грузии и перевод оттуда на нотариальный счёт (conto dedicato). Но нотариус обязан проверить источник средств: если не сможете объяснить, откуда деньги, сделку остановят. Банки сейчас к этому относятся очень строго. Так что порядок такой: сначала налоговый код, потом банк за пределами РФ, затем поиск нотариуса и только после этого предварительный договор. ВНЖ для покупки не требуется, главное — иметь понятные деньги и нормальный счёт, с которого идёт перевод.

По деньгам надо считать сразу. В Лигурии за 150–200 тысяч реально найти квартиру в Камольи, Лаванье или в пригородах Специи. Это будет примерно 60–70 м², старая, но со свежим ремонтом. Знакомый из Швейцарии в прошлом сентябре взял 58 м² в Камольи за 194 000 евро — море в трёх минутах, но лифта в доме нет и ставни железные. Поверх стоимости закладывайте 10–12% на налоги и сопутствующие: регистрационный налог 9% (для второй квартиры), кадастровый — 1%, нотариус от 2500 до 3500 евро, агентство 2–3%, техническая проверка геометром около 600 евро. То есть квартира за 190 тысяч обойдётся в 210–215. ВНЖ для покупки не нужен, но без него итальянскую ипотеку вам точно не дадут. Платить придётся своими. Если деньги лежат в российских банках, сначала продумайте перевод на зарубежный счёт, а уже оттуда отправляйте нотариусу. В 2026 году банки обязательно спросят происхождение средств, так что выписки по счетам за пару-тройку лет подготовьте заранее.

По визе отдельная история. Лететь подписывать предварительный договор надо обязательно: дистанционно этот этап не проходит. В анкете лучше указывать деловую встречу, а не просто туризм — к покупке она напрямую относится. В консульство берёте переписку с нотариусом, брони отеля, страховку. Прилетать лучше на полторы-две недели, чтобы успеть посмотреть пять-семь квартир и подписать предварительный договор (compromesso). Обычно это задаток 10% и фиксация цены. Остальная сумма уходит ближе к финальному акту. Если второй приезд невозможен, доверенность на человека в Италии с апостилем и переводом — рабочий вариант, но нотариус должен согласиться на эту схему заранее. Как минимум треть сделок среди моих клиентов проходит именно так: подписывают компромиссо, уезжают, потом возвращаются на подпись окончательного акта либо шлют доверенное лицо.