Как купить квартиру в Испании, если у меня нет вида на жительство, а деньги на счете в грузинском банке?

Реально, но готовьтесь к бюрократии и дополнительным расходам. Я покупал апартаменты в Аликанте в 2024 году без ВНЖ, деньги тоже шли из-за рубежа (правда, из Армении). Главный камень преткновения — статья 34 Закона о предотвращении отмывания денег. Нотариус в Испании ОБЯЗАН удостовериться в легальном происхождении средств. Счёт в грузинском банке вызовет вопросы. Вам потребуется не просто выписка, а справка из банка с печатью и апостилем, подтверждающая, что счёт открыт легально, средства на нём — ваши, и они там находятся более 6 месяцев. Перевод лучше делать напрямую со своего счёта в TBC на счёт продавца в испанском банке, чтобы был чёткий финансовый след. По деньгам: кроме стоимости жилья (допустим, 250 000 евро), заложите минимум 12-15% на дополнительные расходы. Налог на передачу имущества (ITP) в Каталонии — 10% от кадастровой стоимости (часто близка к рыночной), нотариальные тарифы — около 1 000-1 500 евро, регистрационный сбор — 400-600 евро. Плюс услуги юриста, который будет вести сделку (2 000-4 000 евро). Без своего адвоката со знанием русского и испанского не советую даже начинать. По срокам: с момента резервирования до подписания у нотариуса (escritura) у меня ушло 3,5 месяца. Осенью 2026 процесс может идти быстрее, так как это не пик сезона. Нотариус назначил отдельную встречу за неделю до сделки, где я лично предоставил все справки, включая справку об отсутствии судимостей с апостилем.

Я работаю в сфере недвижимости Барселоны. Ситуация со счетами в «нестандартных» юрисдикциях после 2024 года действительно усложнилась, но не стала невозможной. Вот пошаговый план, который мы обычно рекомендуем клиентам: 1. **Наймите адвоката ДО поиска жилья.** Не экономьте на этом. Хороший специалист (abogado) проверит объект, договор аванса (contrato de arras) и, главное, заранее проконсультируется с нотариальной палатой (notaría) о пакете документов. Услуги — от 1% от стоимости сделки. 2. **Запросите в грузинском банке не просто выписку, а «справку о происхождении средств».** В ней должно быть указано, как деньги попали на счет (зарплата, продажа активов в РФ, наследство). Если это накопления за несколько лет, идеально — предоставить налоговые декларации 3-НДФЛ за эти годы с апостилем. Да, это лишнее, но это «золотой стандарт» доказательств для нотариуса в Жироне или Барселоне. 3. **Рассмотрите вариант открытия счета в испанском банке.** Да, это сложно без ВНЖ, но некоторые банки, например, Bankinter или Sabadell, открывают счета нерезидентам под покупку недвижимости. Вы переводите деньги из Грузии на этот испанский счет, и тогда нотариус видит, что средства уже прошли внутреннюю проверку испанского финмониторинга. Процедура занимает 3-4 недели. 4. **Бюджет.** К указанным 10% налога добавьте 1.5-2% на комиссию банка за международный перевод такой суммы и около 800 евро на легализацию всех российских документов (свидетельство о рождении, паспорт) через апостиль и присяжный перевод. Прямо сейчас (лето 2026) нотариусы особенно пристально смотрят на сделки нерезидентов. Ваш козырь — полная прозрачность. Если сможете показать историю накоплений, проблем не будет.